昌平异军突起 通州沉寂趋冷
【热点区域】
调控之下，北京楼市的郊区市场已经成为主战场，在2011年上半年，随着调控深化，各个郊区战场也在发生微妙的变化。通州区域从此前的大热板块，沦为供需萎缩，大势低迷的区域，存量较大，部分楼盘不断“点降”成为市场主流；去年一度以低价热盘齐聚而著称的大兴、房山板块也在冷却。房山供应放大，部分楼盘价格回归调控前；大兴楼市供需倒挂趋势显现，竞相促销；而正在崛起的昌平板块，放量还将骤增，但作为三次调控后慢慢燃起热度的区域，楼盘定价谨慎，新盘入市前先自行“挤水”。调控至年中，市场已“变脸”，量增价滞，低价销售，降价促销逐渐走上台面。
昌平 供应大增 价格反弹
成交量总体走高
昌平自今年上半年尾声开始了大规模放量的预热。据亚豪机构副总经理高姗介绍，据统计今年上半年昌平区域新增别墅项目3个，普通住宅项目3个，此外还有商住项目7个。据记者了解，除了6月已经推盘的领秀·慧谷、住总万科·金域华府、招商嘉铭·珑原外，下半年昌平区域还有多个住宅纯新盘等待入市，供应量将继续放大。
就上半年市场销售情况来看，昌平区域成交量总体上升。该区域的成交量自2、3、4月份稳定在2.6万/平米后，5月份伴随供应放量成交量也升至5.6万/平米，而6月份对应供应量的环比大增，成交量增幅也超过一倍，达到12万/平米。
价格大起大落
伴随着供应放量，昌平成为活跃区域，但就上半年成交均价来看，这一区域大起大落。
从月度成交价格来看，昌平楼市成交均价在2月达到顶点，业内认为这主要因地铁昌平线的通车给区域楼市注入强心剂。但3月份该区域成交价格暴跌，从25775元/平米降至13420元/平米。亚豪机构副总经理高姗表示，除了调控因素外，价格下跌也与该阶段入市产品类型有关。
不过，经过四五月份小幅拉升盘整后，6月昌平区域成交价格回升至2万元以上，主要是受领秀·慧谷、住总万科·金域华府、招商嘉铭·珑原三个2万元以上楼盘集中入市影响。据记者了解，6月份开盘的项目均取得了超过六成的业绩。
房山 新盘扎堆 部分楼盘陷滞销
供应激增去化率下降
据亚豪机构统计数据显示，2011年上半年房山区共有约10个项目开盘入市，其中，徜徉集、长阳光和作用等6个项目是在2011年首次亮相的纯新盘，另外还包括中粮万科·长阳半岛、绿地·新都会等老项目后期。供应量的激增，在当前市场形势下，使楼盘之间形成竞争关系。
限价商品房中铁长阳国际城以12500元/平米的低价将计划在房山购房的刚需吸引过去，两次共推2400套房源并全部售罄。
今年上半年开盘的10个项目中,有多个项目不止一次推出新一期房源，但去化率却节节走低。如标杆楼盘中粮万科·长阳半岛项目半年之内4次开盘，去化率下降到不足50%。
新盘定价出现松动
去化率的下降，也使开发商在定价上松动。
首开熙悦山项目开盘，市场信息显示其起价为13200元/平米，销售均价为16000元/平米。长阳板块南侧新项目长阳光和作用开盘均价也为13200元/平米起。这些纯新盘价格都比标杆楼盘中粮万科长阳半岛的精装房18000元/平米的价格便宜不少。
亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，2010年房山区住宅类用地累计成交342公顷，位居全市首位。这些陆续开工建设的地块，在2011年迎来了集中开盘的高潮。
大兴 高端房入市 区域价格回落
放量楼盘频打促销牌
2011年上半年，大兴区域仍持续放量。据亚豪机构统计，上半年大兴区域新增入市项目共14个。而放量楼盘也从刚需盘，开始向高端盘转变。其中领海朗文世家3、4、6月份各开盘一次，金地仰山项目也于3月和5月各开盘两次，旭辉御府则是纯新盘。
在调控背景下，促销成为开发商应对市场的利器。据悉，顺驰领海一直是大兴黄村高端楼盘的代表，6月26日开盘当天认购并在一天内签约的购房者有1万抵10万的优惠。折算下来，成交均价约为18000元/平米。
大兴另一高端纯新盘旭辉御府，从6月底开始，也推出100套特价房源，起价17600元/平米。相比之前的低折扣，均价也要便宜1000-2000元/平米。
火爆热销景象不再
事实上，调控前大兴黄村的区域房价已上涨至20000元/平米。CRIC统计数据显示，从单月成交来看，调控前，1月份大兴区域延续去年楼市的火爆，均价在19000元/平米，而到了6月则降至17000元/平米。去年热销景象已难见到。
亚豪机构副总经理高姗分析指出，进入4月份之后，部分项目开始调整价格以期换取销售量，纯新盘的灵活定价策略一方面拉低了整个大兴区域的成交均价，另一方面也促进了区域内成交量的回升。5月份，成交量在经历了连续三个月的回落之后，开始有所回升。
通州 成交锐减 “点式”降价成主流
成交量同比“腰斩”
根据亚豪机构统计，上半年，包括商住部分，通州共有7个项目开盘入市，累计提供住宅3517套。但在这当中，在调控的大背景下，开发商通过价格等销控手段，实际放量并没有这么大，有的依然采取“开一部分、留一部分”多频次推盘的办法，力避大规模推盘。
数据显示，通州2011年上半年累计成交商品住宅2503套，同比去年上半年的5307套下降52.8%。
位于通州新城核心区的两家楼盘开发商都告诉记者，相比较去年的成交，今年的处境可谓冰冻三尺，“每个月仅成交个位数。”
另从上半年通州区仅有的4个取证住宅项目看，截至7月5日，2620套可售房源签约481套，签约率仅为18.3%。根据北京中原地产统计，这一签约率为各城区最低。
区域房价“掉头向下”
通州上半年楼市的走低，价格表现更为直观。4月调控开始后到6月，通州房价失去上涨动力。而继去年下半年通州楼市出现“点式降价”后，今年上半年，无论是部分楼盘推出特价房，还是诸如珠江国际公馆起价“14800元/平方米”，通州楼市总体处于一个“低位喊降”的阶段。
而从今年以来的成交均价变化看，根据亚豪机构统计，通州区成交均价从1月的22405元/平米的高位逐月跌落，5月跌至18330元/平方米。6月受个别相对高价项目集中签约的影响，成交均价出现回升，但仍低于1月水平。（ 袁晓澜 张晓蕊 张旭）
