未办出房产证 房屋买卖合同就无效？

　　问房博士，你好！去年我通过中介和房东泰先生签署了房屋买卖合同，约定对方将其名下一套尚未办理产权证的商品房以100万元卖给我。在签订合同后，我向泰先生支付了首付款70万元，那套房子也交付给了我。余款30万元，约定在泰先生取得房屋产权证之后再支付。

　　一年多来，由于开发商的问题，泰先生那套房子的产权证一直没办下来。上个月，泰先生以房屋未办理产权证不能买卖为由，向法院提起诉讼，提出房屋买卖合同无效。我想问一下，那份房屋买卖合同真的无效吗？我该如何维护自己的权益？

　　读者 姜先生

　　答姜先生，你好！你的来信收到，经向上海中原地产法务总监姚志云咨询，答复你的问题如下：

　　姜先生遇到的问题确实比较棘手，姜先生与房东泰先生签订的所谓房屋买卖合同虽然不至于认定无效，但履行却是非常困难的。

　　从法律性质来分析，要进行房屋产权的买卖交易，前提条件应该是房屋产权的存在，即房东已经取得该房屋的产权证。目前该房屋产权尚未取得，因此所谓的房屋买卖合同关系尚未生效。但这“尚未生效”，跟无效还是有本质的区别。依据合同法的规定，无效的情形，通常是交易本身违背法律的精神，而目前的状态仅是生效的条件尚未达成。

　　因此，通常情况下，法律上不会认定该合同无效，而是认定双方构成了一个房屋买卖预约法律关系，即双方预约在条件成就的情况下进行约定条件的房屋买卖。在条件尚未达成的情况下，任何一方均不得擅自解除该预约关系，除非对方存在严重的违约行为等。

　　由此可见，房东现在试图以未办理产权证为由请求确认合同无效，可能难被法院支持。但同时，姜先生想实现房屋买卖的愿望，恐怕也不太容易。要具体分析房屋产权证无法办理的原因，如果因土地出让金、规划、竣工验收等问题导致该房屋无法取得大产证(初始登记)，那么房东想在短期内取得房屋产权几无可能。倘若合同中有关于业主未能如期取得产权的处理方案甚至违约责任，可以依据合同处理。

　　因此，借鉴上述个案的经验教训，在类似案件中，建议购房者对房屋产权证办理的期限进行明确约定，并对办理或拒绝办理房屋产权证的后果进行约定，以减少双方的分歧，避免交易风险。刘珍华